Wie miete ich ein Haus oder Apartment in den USA?
Feb 06, 2023
Das Abenteuer USA verspricht, ein toller Lebensabschnitt zu werden und die Vorfreude ist groß. Jedoch ist bei der Vielzahl der Umzugsvorbereitungen, die frühzeitige Planung der Unterkunft, nicht zu unterschätzen. Für Expats ist es ratsam, sich erst einmal ein Mietobjekt zu suchen. Sei es ein Haus mit Garten in einem Vorort oder ein Apartment in der Stadt. Es gibt jede Menge großartige Objekte zu mieten, ob du dein Traumobjekt allerdings auch bekommst, ist meist eine Frage des Preises und des schnellen Handels, denn die Konkurrenz schläft nicht. Zusätzlich gibt es wichtige Faktoren zu beachten, wie etwa deine Kreditwürdigkeit im Ausland, die eine besondere Herausforderung darstellen kann.
Den Überblick bewahren
Der erste Schritt beginnt noch zu Hause, denn es ist wichtig den Wohnungsmarkt mit Hilfe von Immobilien-Webseiten kennenzulernen und die Erwartungen entsprechend anzupassen. Bei der Objektauswahl spielen Lage, Preis, Größe und der Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel eine große Rolle. Mit diesen Webseiten kannst du ein Gefühl für den Markt bekommen:
Häuser/Apartments:
Apartments:
Möblierte Apartments
Ein Objekt ohne vorherige Besichtigung zu mieten, ist risikoreich. Zumindest solltest du eine Vertrauensperson vor Ort haben, die sich auskennt und die Besichtigung für dich übernehmen kann.
Immobilienmakler bieten Sicherheit
Es gibt sicherlich auch Objektangebote, die du direkt vom Vermieter mieten kannst, aber bei dem fremden und schnelllebigen Immobilienmarkt in den USA ist es ratsam, einen Makler zu Rate zu ziehen. Neben der Eignungsprüfung des eigentlichen Objektes, kann ein Makler dir auch Fragen zur Nachbarschaft, zum Gebäude, zum Schuldistrikt, zur Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, u.s.w. leicht beantworten.
Es gibt viele deutschsprachige Makler in den USA (schau einfach mal in unser Directory), was eine Zusammenarbeit wesentlich vereinfacht. Du solltest in deiner Kommunikation mit dem Makler ganz offen sein, in Bezug auf deine Kreditwürdigkeit, deine generelle finanzielle Situation und spezielle Anforderungen, wie etwa das Halten von Haustieren. Nur dann kann er dich wirklich gut beraten und Vermieter suchen, die genau diese Bedingungen akzeptieren. Das erspart nicht nur viel Zeit und Nerven, sondern auch die Frustration, abgewiesen zu werden. Der Immobilienmakler deiner Wahl führt dich durch den gesamten Mietprozess und unterstützt dich bei den Anträgen und der Unterzeichnung des Mietvertrags.
Bei der Kostenübernahme für den Makler kommt es darauf an, wo und zum Teil auch von wem du mietest. In den NYC-Vororten übernimmt zum Beispiel normalerweise der Vermieter die Gebühren, während diese Kosten in NYC meist auf dem Mieter lasten. Viele Maklerfirmen in amerikanischen Großstädten verlangen 15 Prozent der ersten Jahresmiete bei einem Mietvertrag von mindestens einem Jahr oder eine Monatsmiete bei einem kurzfristigen Mietvertrag von drei bis sechs Monaten.
Der Mietprozess
Eine gute Vorbereitung ist hier sprichwörtlich die halbe Miete, denn wenn du dein Traumobjekt auf dem Markt entdeckt hast, solltest du möglichst schnell handeln können. Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass alle benötigten Dokumente vorliegen und nicht erst noch beantragt oder übersetzt werden müssen.
Es kommt natürlich immer ein wenig auf den Vermieter an. Aber du solltest gewappnet sein, folgende Unterlagen auf Englisch vorlegen zu können:
- “Letter of employment” – dies ist dein Arbeitsvertrag oder Einstellungsschreiben mit Angabe von Position, Gehalt und Dauer der Beschäftigung (oder des Datums, wann der Job beginnen wird) sowie Informationen über garantierte oder sonstige Bonuszahlungen. Expats sollten auch die Anzahl der Jahre angeben, die sie für ihren derzeitigen Arbeitgeber in Deutschland gearbeitet haben.
- “Letter from current landlord” - also ein Brief des derzeitigen Vermieters. Dieser sollte die Dauer des Mietverhältnisses und die Geschichte der pünktlichen Mietzahlung enthalten. Wenn es schwierig ist, einen solchen Brief vom Ex-Vermieter zu bekommen, bringe zumindest seine Kontaktdaten mit: Vollständiger Name, Adresse und die Telefonnummer. Solltest du in Deutschland Wohnungseigentümer gewesen sein, kannst du einen ähnlichen Brief von der Verwaltungsgesellschaft einreichen, falls es eine gab. Andernfalls tut es eine Erklärung, dass du keinen Vermieter hattest.
- “Last two pay stubs” - die beiden letzten Lohnabrechnungen
- “Last two years tax returns” - die Steuererklärungen der letzten zwei Jahre
- “Last two month bank statements” - die Kontoauszüge der letzten zwei Monate
- “Two personal reference letters” - zwei persönliche Referenzschreiben. Wohnungsbau- und Genossenschaftsvorstände möchten gerne ein wenig über die Menschen wissen, die in das Gebäude einziehen möchten und einige werden dich daher bitten, Referenzschreiben von Menschen schreiben zu lassen, die dich beruflich oder persönlich kennen.
- “Two business reference letters” - zwei geschäftliche Referenzschreiben von Menschen, die dich beruflich kennen.
- “Verification of other assets” - Nachweis von anderen Vermögenswerten wie Immobilien, Wertpapiere, Versicherungen o.ä.
- “Photo identification” - Lichtbildausweis (Reisepass oder Führerschein)
Miete, Kaution und etwaige Maklergebühren sind häufig schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrags fällig und Vermieter akzeptieren in der Regel keine Schecks aus dem Ausland. Bringe deshalb unbedingt Reiseschecks oder beglaubigte Bankschecks mit oder überweise den Betrag mit ausreichend Vorlauf - es kann bis zu einer Woche dauern, bis die international überwiesenen Gelder in den Vereinigten Staaten verfügbar sind!
Finanzielle Voraussetzungen
Solltest du den Zuschlag für die Wohnung oder das Haus bekommen haben, fallen in der Regel zumindest die erste Monatsmiete, plus eine Kaution in Höhe einer weiteren Monatsmiete an. Wenn ein Makler involviert war, bekommt auch dieser seine Gebühr. Diese kann die Höhe einer Monatsmiete oder bis zu 15% der Jahresmiete bei höheren Preisklassen betragen. Du solltest also damit rechnen, bei Einzug mindestens die dreifache Monatsmiete zahlen zu müssen.
Wichtig: Sollte die Miete zu spät bezahlen werden, können Extrakosten, sogenannte Late Fees anfallen. Auch diese Kosten werden im Mietvertrag geregelt.
In NYC verlangen die meisten Vermieter, dass dein garantiertes Einkommen das 40-fache der Miete beträgt. Wenn die Monatsmiete beispielsweise 3.000 Dollar pro Monat beträgt, solltest du also mindestens 120.000 Dollar pro Jahr verdienen. Boni können in Betracht gezogen werden, wenn eine Historie von Boni dokumentiert werden kann. Es gibt noch andere Faktoren, die dir helfen können, wenn dein garantiertes Jahreseinkommen unter die Anforderungen des Vermieters fällt: Einkommen aus anderen Quellen, wie Wohngeld oder garantierte Mietzahlungen von deinem Unternehmen.
Alternativ könntest du auch, einen Bürgen oder Mitunterzeichner benennen.
Kreditwürdigkeit & Bürgen
Im Antragsverfahren wird ein Vermieter eine Kreditprüfung durchführen wollen. Wenn deine Kreditwürdigkeit in keinem guten Zustand ist oder du noch keine US-Kreditgeschichte (Credit History) hast, die zur Prüfung der Kreditwürdigkeit führt, kann der Vermieter einen Bürgen, Mitunterzeichner oder eine zusätzliche Sicherheit im Voraus verlangen. Im Falle NYC bevorzugen die meisten Vermieter einen Bürgen aus den drei Staaten New York, New Jersey oder Connecticut. Idealerweise sollten die Bürgen das 80- bis 100-fache der Monatsmiete pro Jahr verdienen. Das bedeutet, dass ein Bürge für eine Wohnung im Wert von 3.000 Dollar ein garantiertes Einkommen von mindestens 240.000 Dollar nachweisen muss. Der Vermieter kann vom Bürgen eine Kreditauskunft verlangen, die keine Zahlungsrückstände, Ausfälle, Urteile oder Konkurse aufzeigt. Außerdem kann der Mitunterzeichner oder Bürge aufgefordert werden, Steuererklärungen, Vermögensaufstellungen, Bank- und Maklerauszüge einzureichen. Von Nicht-US-Bürgern, die keine Kredit- und Mietgeschichte in den Vereinigten Staaten haben, verlangen viele Vermieter, dass sie eine erhebliche zusätzliche Sicherheit oder/und eine Mietvorauszahlung zahlen. Diese kann zwischen 6 und 12 Monatsmieten liegen. Wenn der potenzielle Mieter keinen Bürgen oder lokale Mitunterzeichner kennt und auch keine 12 Monatsmieten im Voraus bezahlen kann, akzeptieren einige Vermieter ein Qualifizierungszertifikat von Insurent® Lease Guaranty, um die finanziellen Anforderungen zu erfüllen. Das ist gerade für internationale Mieter eine hilfreiche Ressource.
Generell ist der gesamte Application Prozess so vielseitig wie die Vermieter selbst und kann 1-10 Tage dauern. Die Appliction Fee (Antragsgebühr) liegt zwischen 25 und 100 Dollar. Es muss der Antrag ausgefüllt, Unterlagen eingereicht und besagte Antragsgebühr bezahlt werden. Zu diesem Zeitpunkt wird auch die Bonitätsprüfung durchgeführt und dein Makler kann dir helfen, günstige Mietvertragsbedingungen auszuhandeln. Auch wenn bis dahin schon viel Zeit vergangen sein mag - lese dir den Mietvertrag sorgfältig durch! Es gibt viele Arten von Mietverträgen für Wohnungen wie z.B. mietstabilisierte, kurzfristige, Standard- oder selbstverlängernde Mietverträge. Dein Immobilienmakler kann dir auch hier helfen. Zu guter Letzt wird dein neuer Vermieter entscheiden, wie die Kopie des Mietvertrags und die Schlüssel an dich weitergeleitet werden, meist ist ein Termin erforderlich. Aber dann darf endlich gefeiert werden!
Von Nathalie Rothschild & Claudia Schwartz
